עו"ד נדב בריח, מנכ"ל בי נדל"ן
---
הנוף הנוכחי: עלייה בעסקאות
סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר של חודש אפריל 2024 מראה בבירור את מגמת שוק הנדל"ן למגורים בישראל ובפרט בשוק היד ראשונה, עלייה מדהימה של 84% בהשוואה לשנה הקודמת. סה"כ נמכרו 7,345 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. גם ללא תכניות בסבסוד, השוק החופשי ראה עלייה של 90% בעסקאות, מה שמעיד על מגמה ברורה וחוסן שוק למרות המלחמה והריביות הגבוהות.
תוכניות מימון אטרקטיביות
היזמים הסתגלו בצורה חכמה לדינמיקת השוק על ידי אימוץ תוכניות מימון אטרקטיביות, שמילאו תפקיד מכריע בהנעת הצמיחה הזו ויצרו לכאורה Win-Win. ההטבות כוללות לרוב תשלום ראשוני נמוך, שנע בין 5% ל-20% ממחיר הדירה, פטור ממדד ומימון הלוואות במגוון מודלים. מבנה זה לא רק מפחית לחץ פיננסי מיידי על הרוכשים אלא גם מהווה שיפור לתזרים היזמים בסביבת הריבית הגבוהה.
עלייתם של ה - SpeedFlip: משקיעי נדל"ן לטווח קצר עם הון עצמי נמוך
תוכניות המימון הולידו תת-טרנד חדש: משקיעים לטווח קצר שנכנסים לשוק עם הון עצמי נמוך. משקיעים אלו מתכננים לרוב למכור את הדירות בשלבי הבנייה, תוך מינוף ההשקעה הראשונית הנמוכה והציפייה לעליית מחירים בשוק עד לסיום הבנייה שתשקף להם רווח נאה על ההון העצמי. עם זאת, מגמה זו טומנת בחובה סיכונים שעלולים להשפיע על יציבות השוק.
הטרנד החדש הזה, שדורבן על ידי תוכניות המימון של חברות הנדל"ן, מדגיש הן הזדמנויות והן אתגרים עבור שוק הנדל"ן הישראלי בהיותו 'חרב פיפיות'.
קונים הממנפים נקודות כניסה נמוכות של הון עצמי עם הלוואות בלון מסובסדות (והתחייבות היזמים להסבת ערבויות ועוד...) בידיעה מפורשת שלא יכולים להשלים את העסקה ללא מכירה, חייבים להיות מודעים לסיכונים הפוטנציאליים, שחלקם מפורט להלן.
סיכונים והשלכות
1. בטווח קצר שוק הנדל"ן ככל שוק יכול להיות הפכפך. השקעות נדל"ן לטווח קצר עשויות להיות תנודתיות מאוד. ללא הבטחת רווח תוך 2-3 שנים, במיוחד באזורים הנמצאים בפיתוח משמעותי, הפוטנציאל לתשואות משמעותיות נותר לא ברור. להלן גרף שמראה את מידת ההשפעה בטווח קצר של אירועים שונים על קצב מכירת הדירות בשוק:
2. רוויה בשוק ולחץ על המחירים: שיווק בו-זמנית של דירות בפרויקטים ואזורים בהם רכשו משקיעי הטרנד לטווח קצר שמחפשים יציאה בנקודת זמן דומה - עלולה ליצור היצע עודף בטווח קצר באזורים הללו, מה שעלול להוביל לתרחיש של 'מירוץ לתחתית' שבו המחירים באזורים הללו יורדים בשל הדחיפות למכור לצד היצע גדול. אירוע שעלול לגרום להפסדים למשקיעים אלה.
3. אי ודאות גיאופוליטית וכלכלית: מצבה הגיאופוליטי של ישראל מוסיף עוד רובד של אי-חיזוי. עם מלחמה מתמשכת ותנודות כלכליות, שוק הנדל"ן יכול לחוות שינויים פתאומיים, שישפיעו על המשקיעים ומחירי הדירות בטווח קצר באופן לא פרופורציונלי.
תובנה רגולטורית
נייר העמדה האחרונה של הממונה על חוק המכר מדגיש את המורכבות המשפטית והסיכונים הכרוכים באסטרטגיות השקעה לטווח קצר ואסטרטגיה של מכירת הדירה בשלבי הבנייה. על פי העמדה, הרוכש הראשון שמוכר את הדירה טרם השלמתה נחשב למוכר על פי חוק המכר, היות והדבר עלול לסכן את כספי הרוכש השני אם לא מובטח כראוי בערבויות בנקאיות.
פרספקטיבה בריאה יותר: השקעה לטווח ארוך
נכון למשקיעים בנדל"ן להיות מוכנים להשקעה לטווח זמן של 5-10 שנים ולהבטיח שהם יכולים לממן את כל העסקה ולספוג תנודות בשוק. ראו את גרף מדד הדיור בישראל כדי להבין שבתקופות מסוימות גם בנדל"ן בישראל נדרשת סבלנות בהשקעה:
אינדיקטורים חיוביים וחוסן שוק
שיעורי האינפלציה האחרונים הפתיעו לטובה, עם עליית מדד נמוכה של 0.2% בחודש מאי, ושמרה על הקצב השנתי של 2.8%. נכון לשעה זו, וכתוצאה מהחציון הראשון החיובי, מחירי הדירות ממשיכים לטפס, מה שמעיד על חוזק בשוק. מגמות אלו מצביעות על כך ששוק הנדל"ן למגורים שומר על חסינותו בישראל.
סיכום
איזון בין אפשרויות מימון אטרקטיביות לבין ראייה מאוזנת וארוכת טווח חיוני לצמיחה ורווחיות בת קיימא. שוק הנדל"ן הישראלי מציע כיום הזדמנויות ייחודיות וחד פעמית עבור רוכשי הדירות למגורים. יחד עם זאת, על המשקיעים בקונספט ה - SpeedFlip וחברות נד"ן המתאימות את מודל ההטבות והתנאים שלהם (הסבת ערבויות וכיו"ב....) לעסקאות הללו - להיות מודעים לסיכונים הפוטנציאליים ולדינמיקת השוק כדי להבטיח יציבות והצלחה.
ולמרות הסיכונים, עסקאות אלו יכולות להתברר כמוצלחות עבור המשקיעים וזאת בעיקר, הודות לדינמיקת השוק הייחודית של ישראל. נתונים כמו – קצב גידול האוכלוסייה בישראל, יחס ביקוש-היצע, הורדת ריבית ועוד יכולים להניע גלים בלתי צפויים של ביקוש ועליית מחירים. עם זאת, חיוני בכל השקעה להיות מודעים לסיכונים ולשמור על מרווח טעות סביר.
--
מאמר זה מיועד למטרות מידע בלבד ואינו חף מטעויות. הדעות המובעות הן של המחבר ואינן מהוות המלצה או אישור. אין באמור בכדי להוות ייעוץ פיננסי או ייעוץ לביצוע או אי ביצוע עסקה כלשהי. על הקוראים לפנות לייעוץ מקצועי לפני קבלת החלטות כלשהן.
Comentarios